“전세계약갱신청구권 요구” vs “실거주 이유로 거부”…줄소송 예고
“전세계약갱신청구권 요구” vs “실거주 이유로 거부”…줄소송 예고
  • 임성규 기자
  • 승인 2020.11.10
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법무법인 명경(서울) 김재윤 대표변호사
법무법인 명경(서울) 김재윤 대표변호사

인터뷰365 임성규 기자 = # 서울 마포구에 있는 아파트 소유주인 A씨는 지난 2018년 11월 보증금 6억4000여 만원에 2년 임대를 희망하는 세입자 B씨와 전세계약을 체결했다. 이후 정부의 부동산 규제 강화로 소유 중이던 주택을 처분하기로 한 A씨는 전세계약 만료 6개월 전 B씨에게 실거주를 목적으로 하는 매수인을 구했다는 사실을 알리며 협조를 구했다. B씨는 별 다른 이의를 제기하지 않았고, 이에 A씨와 새 매수인 C씨는 지난 7월 말 부동산 매매계약을 맺었다.

그런데 약 한 달 뒤, B씨는 A씨에게 전세계약 갱신을 요청했다. 계약 기간을 2년 더 연장해달라는 요구다. 지난 7월 31일 개정된 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 계약갱신요구권이 1회 존재한다는 이유에서다. 개정된 법에 따르면, 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다.

그러자 A씨도 개정된 임대차법으로 맞섰다. 그는 “같은 조 단서 제8호에 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 정당한 사유로 정하고 있다”며 매수인의 실거주를 이유로 B씨의 계약갱신청구권을 거절했다.

이에 B씨는 “매수인이 아닌 기존 임대인인 A씨에게 계약갱신을 청구한 것이고, 전세계약 만료 이후 A씨가 직접 거주하는 것이 아니므로 계약갱신 거절은 정당한 것으로 볼 수 없다”고 반박했다.

양 측의 입장 차는 좁혀지지 않았고, 결국 새 집주인인 C씨가 세입자 B씨를 상대로 아파트를 반환하라는 명도소송을 제기하기에 이르렀다.

임차인의 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 도입 등을 담은 이른바 ‘임대차 3법’이 국회 본회의를 통과해 시행 100일을 넘겼다. ‘임대인 규제 및 임차인 보호’라는 명목하에 개정된 임대차법 시행 이후 계약갱신청구권을 두고 집주인과 세입자 간 분쟁이 눈에 띄게 늘었다.

최근 대한법률구조공단에 따르면 지난 7월 31일 임대차법 시행 이후 주택임대차 기간 관련 문의가 지난해 대비 4배 이상 늘었다. 같은 시기 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 분쟁 조정 신청 또한 8월 131건, 9월 141건으로, 법 시행 이전인 7월(115건) 이후부터 계속해서 증가하는 추세다. 법조계 안팎에서도 집주인과 세입자 간 갈등이 소송 증가로 이어질 것으로 내다봤다.

법무법인 명경(서울)의 김재윤 대표변호사는 “임대차 분쟁은 개정법 시행 이전부터 발생해왔지만 원만하게 합의로 해결된 사례가 많았던 반면, 임대인 권리는 무시한 채 세입자 보호에만 초점을 맞춘 임대차법 시행 이후에는 합의로 해결할 수 있는 건들조차 소송으로 이어지고 있다”고 밝혔다.

실제 위에서 언급한 사례에서 매수인 C씨의 법률대리를 맡은 김재윤 부동산전문 변호사는 “정부가 임대차법 개정 이후 ‘실거주 목적의 매수자는 갱신청구권을 거절할 수 있다’는 취지의 유권해석을 내놓았으나 약 한 달 뒤, 소유권 이전등기까지 마친 새 매수자가 아니면 매매계약만 체결한 새 집주인이 세입자의 갱신요구를 거절할 수 없다는 내용의 임대차법 해설집을 배포해 주택임대시장에 큰 혼란을 야기하고 있다”며 “정부의 당초 해석처럼 실거주를 목적으로 주택을 사들인 새 임대인이 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 권리는 보호받아야 함이 마땅하다”고 주장했다.

임성규 기자
임성규 기자
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